マンション投資で成功するための大切なポイントをご存知でしょうか？
マンション投資で副業をやってみたいと考える人は多いと思います。
実際に行動に移して成功している人もたくさんおられます。
しかし、一方で、成功とは言えないような人もおられるのも事実。
ここでは、できる限り多くの利益が出るための大切なポイントをお教えします。
マンション投資で成功する秘訣は、意外と簡単です。
好立地を選ぶことと、売買タイミングを間違えないこと。
この2つです。
これから、その理由を説明したいと思います。
好立地のマンションを選ぶ
マンション投資で利益を稼ぐためには、好立地に建っているマンションを選ぶ必要があります。
東日本ならば、東京都心に立地するマンションです。
東京都内であれば、山手線の内側に立地することは最低条件となります。
さらに、必要な条件としては、都心3区もしくは都心5区と呼ばれる都内の一等地を選ぶ必要があります。
具体的には、渋谷区、千代田区、港区、新宿区、中央区が都心5区です。
また、東京都心5区のなかでも、とくに好立地といえる場所は、武蔵野台地の高台に位置する場所です。
東京都心は、地形的に高台と低地が入り組んだ土地が多いです。
そして、低地よりも、地盤が強固となっている武蔵野台地の高台に立地しているマンションを選ぶほうが、資産価値を維持できる確率が高いです。
都心の高台は、江戸時代には大名屋敷が建っていた場所で、現在は高級住宅街となっている場所が少なくないのです。
なお、好立地に建つマンションを選ぶ必要がある理由としては、マンションの値上がり益を確保しやすい点を挙げることができます。
インターネット等で調べてみると、1990年のバブル崩壊以来、不動産価格が約30年近く右肩下がりとなっている地方都市が少なくないことに気がつきます。
一方、東京都心をはじめ、大阪市の中心部などの一等地では、日本経済が好景気になると不動産価格は上昇し、不景気になると不動産価格が下落する傾向があります。
このため、タイミングさえ間違えなければ、マンションの売却で利益を確保できます。
また、日本社会では、すでに人口減少が始まっています。
しかし、東京都心部だけは今後も人口流入が継続すると、多くのシンクタンクが予測しています。
このため、東京都心ではマンションの入居者の確保をしやすいメリットもあります。
不景気の時期にマンションを購入する
マンション投資で利益を稼ぐためには、不景気の時期にマンションを購入する必要があります。
過去の統計資料を調べてみると、1990年にバブルが崩壊する以前から、日本経済は周期的に好景気と不景気を繰り返してきました。
そして、好景気と不景気の循環に比例して、マンション価格も上昇トレンドと下落トレンドを繰り返してきたのです。
日本経済の上昇は緩やかに5年程度続きます。
したがって、マンション価格の上昇も5年程度続きます。
しかし、日本経済の不況突入は突然やってきます。
2000年のITバブル崩壊や、2008年のリーマンショック発生は突然発生しました。
そして、突然マンション価格は20％や30％も下落したのです。
不景気になると、突然、大幅にマンション価格が下落することについては理由があります。
景気が良いときには、企業も個人も、不動産を担保に差し出して金融機関から借金します。
ところが不景気になると、銀行は企業や個人に対して追加担保の差し入れを要求してきます。
このとき、追加担保の差し入れができない企業や個人は、保有している不動産を金融機関に差し押さえられてしまい、金融機関は不動産を投げ売りしてしまうわけです。
このため不動産価格は、短期間で一気に下がるのです。
しかし、不動産価格が急落したときが「買いのチャンス」なのです。
千載一遇のチャンスです。
底値をひろうことが、マンション投資で成功する秘訣といえます。
好景気の時期にマンションを売却する
マンション投資で利益を稼ぐためには、好景気がピークに達したと思われる時期を選んでマンションを売却することが重要です。
けっして、永遠にマンションを保有してはいけません。
マンション価格は、けっして右肩上がりに上昇していくことはありません。
出口戦略が重要なのです。
過去の日本経済のデータをみると、平均的には好景気の時期は5年程度といえそうです。
別の言い方をすれば、マンション価格が上昇し続ける期間は、平均すると5年間なのです。
そして、ある時期に突然、不動産価格が急落してしまうのです。
2013年初頭から不動産価格の上昇が始まった今回の好景気は、すでに5年が経過しています。
このため、2018年6月の現在は、いつ不景気に突入しても不思議ではない状況といえます。
東京都心5区の一等地のマンション価格は、物件によっては、5年間で価格が倍増しています。
現在のように好景気の期間が長引いており、不動産価格の上昇期間が長引いている状況のときが、マンションを売り抜ける絶好のタイミングといえるのです。
この時期にマンションを売り抜けてこそ、マンション投資は成功といえます。
まとめ
マンション投資で成功するためには、購入する時期と、購入する立地を入念に調べて検討する必要があります。
購入するにあたっては、現在は不景気の時期にあたるのか否かがポイントです。
そして、売却するときには現在が好景気のピークか否かを判断できるかがポイントなのです。他には、都心部の好立地を選ぶ必要もあるのです。